CONDOMINIO. RICHIESTA DI ACCEDERE ALLA DOCUMENTAZIONE CONTABILE DA PARTE DI UN CONDOMINO, RICHESTA NEGATA DA PARTE DELL’AMMINISTRATORE.

Quando parliamo di materia Condominiale, quindi di tutela dei diritti reali di godimento, bisogna 

 

essere attenti nel controllare la gestione condominiale che ha inteso intraprendere 

 

l’amministratore.

 

A tal proposito torna utile ricordare che la figura dell’amministratore di Condominio è regolata 

 

dalle norme del mandato di cui agli artt. 1703 e 1730 c.c., motivo per il quale il rapporto che si 

 

viene a creare tra mandate (CONDOMINI) e il mandatario (AMMINISTRATORE) non è altro che 

un rapporto su base fiduciaria, il cui esercizio non può eccedere i limiti del mandato.

 

In buona sostanza, l’amministratore di condominio non potendo eccedere tali limiti, 

 

non è altro che un esecutore materiale della volontà assembleare, adoperandosi affinché 

 

quest’ultima sia posta in essere nel più breve tempo possibile.

 

A tal riguardo, quindi, dall’analisi fin qui esposta della normativa codicistica summenzionata, vi è 

 

da escludere che l’amministratore possa motu proprio dare un diniego alla richiesta del

 

condomino di accedere alla documentazione contabile/ amministrativa, per verificare 

 

l’andamento della gestione posta in essere dallo stesso.

 

A sostegno di tutto quanto fin qui esposto, vi è la riforma del Condominio avvenuta con la Legge 

 

220/2012, disciplinando tale ambito di cui si dibatte, provvedendo che: “il vero e proprio diritto 

dei condomini di visionare la documentazione condominiale sia laddove, in maniera diretta, ha 

 

onerato l’amministratore di comunicare a quest’ultimi i giorni e le ore nei quali si rende 

disponibile a tale adempimento”.

 

In prosieguo di quanto fin qui sostenuto, vi è da analizzate, poi, l’art. 1129 II e VII comma c.c., di 

 

 

cui il II comma statuisce che: “contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni 

 

rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e 

 

professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la 

 

denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 

 

1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta 

 

all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso 

 

della spesa, copia da lui firmata”.

 

Mentre invece il VII comma dello stesso articolo summenzionato

 

dispone che: “L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo 

dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su 

uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, 

per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie 

spese, della rendicontazione periodica”.

Quindi dalla lettura della normativa codicistica poc’anzi esaminata, può evincersi in modo chiaro

ed inequivocabile che il diritto del condomino di esaminate la documentazione contabile / 

amministrativa (estratti conti bancari, scritture contabili, stato dei pagamenti dei fornitori 

con relativa quietanza ecc), deve essere garantito dall’ amministratore, purché tale diritto di 

accesso di visionare la documentazione amministrativa, non si risolva in un intralcio alla regolare 

gestione amministrativa, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c.

Inoltre, sempre la normativa codicistica in esame, garantisce che il diritto di accesso alla 

documentazione contabile, possa essere esercitato in ogni tempo a prescindere 

dall’approvazione dei bilanci in sede assembleare.

In conclusione, per quanto riguarda le richieste di prendere visione dei documenti bancari, 

avanzate dal condomino, vale il consolidato principio giurisprudenziale della S.C. di Cassazione,

la quale sancisce che “in tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà 

di richiedere e di ottenere dall’amministratore del Condominio la esibizione dei documenti 

contabili in qualsiasi tempo, e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del 

bilancio da parte dell’assemblea, e senza l’onere di specificare la ragione della richiesta 

(finalizzata a prendere visione o a estrarre copia dei documenti), purché l’esercizio di tale facoltà 

non risulti d’ostacolo all’attività di amministrazione)”. (Cass. Ordinanza n.4445/2020; Cass. n. 

19210/2011, cfr. Cass. n. 8460/1998; Cass. n. 15159/2021)

A tal proposito, va rilevato che il Tribunale di Roma con sentenza n. 314 dell’11-11-2016, ha 

statuito che “il condomino si deve attivare per tempo al fine di ottenere la copia della 

documentazione contabile relativa alla gestione del Condominio”.

Va rilevato, altresì che tale principio è stato codificato dalla legge n. 220/2012 e, 

pertanto, secondo il Tribunale delle prime cure Capitolino “l’amministratore era, quindi, tenuto a 

consentire al condomino di visionare i prospetti contabili preparati dallo stesso e ad 

estrarne  copia a sue spese, previa richiesta”.

In ultimo, va consigliato al lettore che la richiesta d’accesso alla documentazione contabile da 

inviare all’ amministratore, deve essere effettuata a mezzo pec, dando a quest’ultimo un termine 

tra 10 -20 giorni.

Se l’accesso non viene negato da parte dell’amministratore, si consiglia il lettore di rivolgersi 

ad un avvocato per la valutazione dei presupposti di una tutela giuridica che potrebbe risolversi 

con la proposizione di un eventuale ricorso ex art. 700 c.p.c.